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央企保障房獨(dú)門盈利通道:捆綁商業(yè)項目套取信貸

來源:《新世紀(jì)》-財新網(wǎng) 編輯:admin 時間:2011/5/23 9:38:39 點(diǎn)擊數(shù):
  對央企而言,大規(guī)模參建保障房,究竟是一個燙手山芋,還是一輪新的機(jī)遇?

  5月初,國資委在網(wǎng)站上掛出通知,要求央企積極參與保障房的開發(fā)建設(shè)。“中央政府承諾今年建設(shè)1000萬套保障房,實現(xiàn)難度很大?!币晃唤咏〗ú康娜耸扛嬖V財新《新世紀(jì)》記者,今年保障房建設(shè)任務(wù)下得“太猛、太大”,各地開工和資金情況均不樂觀,正因如此,中央高層早有意推動央企進(jìn)保障房。

  經(jīng)過一段時間的探討和摸索,曾糾結(jié)于責(zé)任與盈利之間的央企,對保障房的態(tài)度也有了微妙的變化。在保障房的“大棒”下,銀行也放松了銀根,這對央企是大誘惑——以保障房來撬動貸款,可以滾動開發(fā)其他類型的商業(yè)項目。國資委在下發(fā)給央企的文件中已指明方向,“要抓住各地在保障性住房土地供應(yīng)、投資補(bǔ)助、財政貼息、融資、稅費(fèi)等方面出臺優(yōu)惠政策的機(jī)會,將保障性住房與商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)有機(jī)結(jié)合起來?!?/P>

  誘惑不止于此。對央企而言,在棚改、舊改、拆遷安置、單位自建房等各類住房都被納入到保障房的范疇之后,可能帶來一輪新的資源分配與調(diào)整機(jī)遇。每家央企、國企幾乎都坐擁很多工業(yè)、倉儲或科研用地的土地資源,一旦這些自有土地借保障房之名“盤活”成住宅用地,其效應(yīng)就不可估量,即使只有十分之一最后變成商業(yè)性的住宅用地。不過,伴隨而來的將是管理流程、投資風(fēng)險、分配機(jī)制等一連串復(fù)雜問題。

  借保障房撬動信貸

  五礦置業(yè)有限公司總經(jīng)理田景崎向財新《新世紀(jì)》記者證實,早在3月份國務(wù)院就曾召開會議研討保障房建設(shè)問題,住建部、國土部、國資委、財政部等相關(guān)部委以及多家大型央企均有列席。其后,住建部和國資委還分別召集地產(chǎn)主業(yè)央企開會,要求央企積極參與保障房建設(shè)。

  一些央企在3月底就收到了這份名為《關(guān)于積極參與保障性住房開發(fā)建設(shè)有關(guān)事項的通知》(下稱《通知》)的文件?!锻ㄖ芬?,有關(guān)央企要加強(qiáng)與地方政府的溝通,爭取支持,在地方政府的領(lǐng)導(dǎo)下,按照市場化運(yùn)作方式,通過多種途徑參與保障房開發(fā)建設(shè)。

  “大規(guī)模保障房建設(shè)肯定離不開央企,這既是社會責(zé)任,也是政治任務(wù)?!币晃徊辉妇呙难肫笕耸糠Q,目前在建保障房項目多以央企、國企為主。

  經(jīng)過一段時間的探討和摸索,央企發(fā)現(xiàn)了更多源于保障房的機(jī)遇。比如,保障房“概念擴(kuò)容”,棚改、舊改、拆遷安置、單位自建房等類型都被地方納入了保障房范疇,一些央企敏銳地發(fā)現(xiàn)了其中的新門道。

  “棚改、舊改項目大部分實質(zhì)上還是商業(yè)開發(fā),現(xiàn)在用保障房的概念來包裝、立項,能夠獲得優(yōu)惠政策支持。”全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會副秘書長陳寶存告訴財新《新世紀(jì)》記者,這種現(xiàn)象在各地非常普遍。由于商品房市場銷售低迷,一些開發(fā)商不愿亦無力在舊改、棚改項目上先期投入大量資金進(jìn)行拆遷,因而很多舊改、棚改項目都陷入停頓。在這類項目上,央企也因資源優(yōu)勢而更具議價能力。

  據(jù)知情人士透露,保利地產(chǎn)(10.09,0.01,0.10%)在3月底接到《通知》后,曾發(fā)函至19個城市申請參與保障房建設(shè),目前處于洽談階段的有10個城市,其中大部分均為舊城改造項目。

  以石家莊為例,保利地產(chǎn)在4月敲定了石家莊晉煤金石(原石家莊化肥廠)改造項目,土地規(guī)模超過800畝。其中,除了建設(shè)金華家園保障房項目,還有約四分之三的地塊可能用于商品房項目開發(fā)。“如果以保障房項目立項,比較容易爭取到信貸支持。四分之一比例的保障房信貸,完全可以通過分期滾動開發(fā)模式撬動整個項目?!鄙鲜鲋槿耸糠治龇Q。

  事實上,國資委在下發(fā)至各央企的《通知》中也明確,“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要抓住各地在保障性住房土地供應(yīng)、投資補(bǔ)助、財政貼息、融資、稅費(fèi)等方面出臺優(yōu)惠政策的機(jī)會,將保障性住房與商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)有機(jī)結(jié)合起來?!?/P>

  對此,田景崎表示,信貸政策對保障房的傾斜,對央企有著足夠的誘惑,“在信貸緊縮的背景下,誰能撬動銀行貸款,誰就能活得更好。說到底,房地產(chǎn)是資金和土地的游戲?!?/P>

  中國中冶(3.99,-0.03,-0.75%)在其年報中也明確房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃,以保障性住房開發(fā)帶動商業(yè)地產(chǎn)、商品住宅和土地一級開發(fā)業(yè)務(wù),探索新的開發(fā)模式,提高投資回報率。

  “中冶和中交等基建型央企,更可以大打保障房的牌,因為拆遷安置也納入保障概念,有助于他們的一級開發(fā)業(yè)務(wù)?!敝薪环康禺a(chǎn)集團(tuán)內(nèi)部人士告訴財新《新世紀(jì)》記者,這有助于地方完成保障房的數(shù)字指標(biāo),也有利于企業(yè)與地方政府的談判。并且,還可以將拆遷安置的成本納入土地一級開發(fā)總體費(fèi)用,在土地出讓時予以回收,以此保證投資收益。

  更加隱蔽的路徑是土地資源的置換。據(jù)一位央企人士分析,按照目前的情形,地方政府確定沒有充足的財政資金配套,若要完成保障房建設(shè)任務(wù),不管以何種形態(tài)呈現(xiàn),依然跳不出“保障房與商品房用地捆綁配建”的方式。

  “以往是商品房用地配建5%—15%保障房,以后可能是保障房配建商品房,用商品房的利潤來補(bǔ)貼支付保障房3%的利潤?!鄙鲜鋈耸勘硎荆蛘呤恰耙缘仞B(yǎng)房”的模式操作,即委托開發(fā)商建成保障房項目后,定向低價向其出讓一定的商品房用地,用于保障房的移交回購。

  一位不愿具名的某央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人也向財新《新世紀(jì)》記者證實,在央企與地方政府簽訂的很多框架性合作協(xié)議中,都有類似將保障房與其他商業(yè)項目變相“綁定”的條款,或作為招商引資項目給予優(yōu)惠——這已是業(yè)內(nèi)通行的“潛規(guī)則”。而且,地方政府更愿意與央企、國企合作,因為如此一來,即使低價轉(zhuǎn)讓土地被公開,地方官員也不會有“國有資產(chǎn)流失”之嫌。

  盤活自有土地

  更大的政策口子,開在了自有土地建設(shè)保障房上。國資委的《通知》雖對此并未提及,但央企對此顯然更為關(guān)注,特別是去年3月被要求退出房地產(chǎn)業(yè)的78家央企。目前,北京、廣州、陜西、河南、山西等地已經(jīng)公開表態(tài)或出臺相關(guān)政策,鼓勵企事業(yè)單位利用自有土地建設(shè)保障房。

  “目前還在觀察政策,不清楚這個口子究竟能開多大?!蹦逞肫髢?nèi)部人士表示,去年以來的“央企退房令”在執(zhí)行中難度極大,幾無操作可行性。該央企名列“78家”之內(nèi),在二三線城市擁有大量舊工廠等土地資源。他認(rèn)為,放出這么一條政策口子,除了配合國家的保障房建設(shè)大政方針外,很難說沒有為握有大量土地資源的央企解決出路的考慮,“這不失為一種階段性的思路”。

  據(jù)公開資料,多個地方國企已紛紛“試水”。在廣州市發(fā)改委近日批復(fù)的2011年第一批保障性住房建設(shè)項目立項預(yù)安排中,廣州建筑集團(tuán)、廣州地鐵、廣鐵集團(tuán)等單位的自有土地保障房項目赫然在列。在北京,一些擁有大量工業(yè)、倉儲用地的國有企業(yè),如首都農(nóng)業(yè)集團(tuán)、京煤集團(tuán)、北京住總等,也都在向北京市住房保障辦公室進(jìn)行項目申報。

  一般的操作路徑是,企事業(yè)單位向當(dāng)?shù)亟ㄎ岢錾暾垼诜贤恋乩靡?guī)劃和城市總體規(guī)劃的前提下,可以將工業(yè)、倉儲、科研等用地依法變更為住宅用地,建設(shè)保障房。通常都會優(yōu)先解決本單位符合保障性住房條件的職工住房困難問題,剩余部分由當(dāng)?shù)卣y(tǒng)籌分配給申請保障房且符合條件的居民。

  但問題也隨之而來。在各地的鼓勵政策中,并未對企事業(yè)單位利用自有土地建保障房的資金籌措渠道、保障房類別、分配方式等實操程序進(jìn)行明確。

  “后果會非常亂?!敝袊恋乜睖y設(shè)計院副總工程師鄒曉云擔(dān)心,如果企事業(yè)單位用企業(yè)、行政資金建保障房,再以便宜價格賣給單位職工,實質(zhì)上就是福利分房;或者企事業(yè)單位以“團(tuán)購”等方式變相集資建房,這些都背離了“保障房”的初衷。

  關(guān)于單位自有用地建保障性住房的具體政策寥寥無幾。在2007年8月公布的《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(24號文)中有規(guī)定,在符合城市規(guī)劃的前提下,經(jīng)城市人民政府批準(zhǔn)的情況下,單位可利用自有土地進(jìn)行集資合作建房,但僅限于距離城區(qū)較遠(yuǎn)的獨(dú)立工礦企業(yè)和住房困難戶較多的企業(yè)。當(dāng)時,建設(shè)部對這一條款解釋稱,將這種特殊的單位集資建房納入經(jīng)濟(jì)適用住房政策范疇進(jìn)行管理。

  再者,就是2010年各地在落實住建部等七部委下發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》時規(guī)定,住房困難職工較多的單位,在符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃的前提下,經(jīng)市、縣(市、區(qū))政府批準(zhǔn),在依法辦理土地使用性質(zhì)變更手續(xù)后,可以利用自用土地建設(shè)公共租賃住房,納入當(dāng)?shù)卣沧赓U住房管理后,優(yōu)先向本單位符合條件的職工出租,多余房源由政府統(tǒng)一調(diào)配,權(quán)屬不變。

  “而現(xiàn)在地方政府在保障房指標(biāo)壓力下,又放大了政策開口——之前是不允許工業(yè)性質(zhì)用地的?!敝蟹考瘓F(tuán)內(nèi)部人士對財新《新世紀(jì)》記者分析稱,倘若央企以這種方式大規(guī)模參與保障房建設(shè),將對整個住房市場帶來巨大影響,“相當(dāng)于給目前推行的‘雙軌制’再加一軌?!?/P>

  上述“78家之一”央企人士甚至稱,僅78家央企的存量土地就不好估算,堪稱“天量”。恒天集團(tuán),中國電子,中國兵器,兵裝集團(tuán),各大航天、鋼鐵央企,在全國各地都有著大量的土地資源。“但我們現(xiàn)在還沒有具體盤算手中的存量土地資源,再慎重看一看政策的走向。”

  “過去多年間,經(jīng)濟(jì)適用房的主要形式都是劃撥土地至各企事業(yè)單位進(jìn)行集資建房,流入社會公開分配的極少?!标悓毚嬲J(rèn)為,央企利用自有土地建保障房,仍然逃不出經(jīng)適房的老路,成為部分群體的福利和特權(quán)者的專利。

  陳寶存直言不諱地指出,從以往的經(jīng)驗和現(xiàn)有部分央企的做法來看,以經(jīng)適房的形式操作自有土地建設(shè)保障房的可能性非常大,央企可借此低價獲得受限產(chǎn)權(quán),幾年后解禁入市賺得巨額差價。如果此類住房規(guī)模很大,將沖擊到現(xiàn)有的土地“招拍掛”政策和地方政府土地收入。

  目前,住建部、國土部等相關(guān)部委對于企業(yè)利用自有用地建設(shè)保障房并未有相關(guān)規(guī)范。各地在政策的解釋和執(zhí)行上也千差萬別,在企事業(yè)單位自有用地建設(shè)的保障性住房的類型、產(chǎn)權(quán)所屬、資金籌措渠道、分配方式等諸多問題上,均無定議。財新《新世紀(jì)》記者曾就上述問題聯(lián)系了北京市住房保障辦公室,相關(guān)工作人員也未就此回應(yīng)。

  對此,鄒曉云建議,地方政府應(yīng)該將央企自建保障房納入地方整體的保障房建設(shè)規(guī)劃,在用地規(guī)劃、建設(shè)程序、分配、運(yùn)營等環(huán)節(jié)統(tǒng)一規(guī)范管理,可以對建設(shè)單位的符合保障條件的職工進(jìn)行優(yōu)先保障,但要進(jìn)行嚴(yán)格審核,防止分配的腐敗。但鄒曉云也坦言,“這將非常難以執(zhí)行,不公平的事情肯定會發(fā)生?!?/P>

  央企也要盈利

  “社會責(zé)任”或“政治任務(wù)”這些說辭,在國資委的EVA(經(jīng)濟(jì)增加值)考核標(biāo)準(zhǔn)面前,對央企顯然不具備推動力。盡管保障房有上述種種曲徑通幽的誘惑,但如何在純粹的保障房開發(fā)投資上獲得收益,仍是大多數(shù)企業(yè)需要解決的難題。

  中冶集團(tuán)在4月初的年報發(fā)布會上宣布其保障房業(yè)務(wù)的毛利潤率能達(dá)到12.5%,并隨后解釋是累加了勘測設(shè)計、市政配套、投資開發(fā)、施工等各產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)的結(jié)果。

  陳寶存認(rèn)為,毛利潤率12.5%只是一種理論上的推算,“設(shè)計、市政、施工等環(huán)節(jié)是有穩(wěn)定利潤,但整體的利潤率并不能證明開發(fā)環(huán)節(jié)是掙錢的。”陳曾供職于中冶集團(tuán)旗下某房地產(chǎn)公司。

  事實上,類似中冶集團(tuán)這樣擁有全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢的央企,也僅有中國建筑(3.90,-0.01,-0.26%)、中交股份、中國鐵建(6.58,-0.01,-0.15%)、中國中鐵(4.25,-0.01,-0.23%)等少數(shù)幾家央企,大多數(shù)央企參與保障房建設(shè)仍以投資開發(fā)為主。

  即便擁有全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢的中國建筑,其參與保障房的方式也是以承建模式為主,獲取施工環(huán)節(jié)的穩(wěn)定利潤,而投資開發(fā)模式的比例較小。

  萬科集團(tuán)董秘譚華杰在5月初的一次電話會議里,對開發(fā)商參與保障房算過一筆賬,明確指出目前還不存在經(jīng)濟(jì)上可行的模式。“代建模式風(fēng)險低,但也沒什么收益,所以基本上不能構(gòu)成一個真正業(yè)務(wù)?!弊T華杰假設(shè),即使全國保障房的10%都交由一家公司代建,投資規(guī)模大概在1500億元,代建的管理費(fèi)用按總成本的1%作為上限,那么收到管理費(fèi)不超過15億元,再扣除人員工資、辦公費(fèi)用等成本,基本沒什么收益。

  譚華杰認(rèn)為,純粹的投資開發(fā)模式,無論是政府回購還是賣給買房人,開發(fā)商都很可能虧本。“開發(fā)商以20%的資金去撬動項目,整體3%的利潤就相當(dāng)于有5倍的杠桿,也就是說,從投入的資金計算毛利率能達(dá)到15%?!弊詈筇澅具€是盈利就要看項目做多長時間。假設(shè)這20%的資金也是借來的,那么資金回收時間要少于兩年才能基本保本,因為7%左右的年化收益與銀行借款的利息基本相當(dāng)。

  “現(xiàn)在一個保障房項目在兩年內(nèi)收到錢的概率是不高的,所以虧本是個大概率事件?!弊T華杰如是說。

  保利地產(chǎn)董事長宋廣菊也對媒體透露,保利地產(chǎn)在北京的兩個保障房項目處于虧損狀態(tài),原因就是政府方面的銷售方案遲遲沒有出臺,導(dǎo)致該項目所有樓盤不能按時銷售。

  “一些保障房項目開發(fā)周期很長,建設(shè)過程中又缺乏動態(tài)的定價機(jī)制,人工成本、建筑材料成本都在漲,就容易造成虧損?!北本┳】偧瘓F(tuán)董事長張貴林向財新《新世紀(jì)》記者透露,他們開發(fā)的翠城經(jīng)濟(jì)適用房項目建設(shè)超過十年,由于拆遷、建設(shè)等成本上漲,賬面計算出現(xiàn)21.18億元的巨虧,導(dǎo)致項目無法繼續(xù)。

  央企中的保障房大戶——中冶集團(tuán),在沈陽也曾遭遇當(dāng)?shù)卣锨方ㄔO(shè)回款的尷尬,保障房貸款資金投入后一直被套。

  知情人士透露,在住建部和國資委的相關(guān)會議上,幾家保障房業(yè)務(wù)較多的央企,都曾反映規(guī)定的保障房利潤率太低,要求適當(dāng)提高利潤率。

  即便如此,保障房項目也不是央企想做就能做的。“比如,經(jīng)濟(jì)適用房的用地是劃撥方式,相當(dāng)于政府定向的計劃形式,不是誰想做就給誰的?!痹谥袊F建房地產(chǎn)集團(tuán)市場發(fā)展部部長樓英瑞看來,如果政策到位、操作規(guī)范的話,經(jīng)濟(jì)適用房項目還是“有搞頭的”,一年能回收資金的話,資金回報率能達(dá)到10%以上。但這些“有搞頭”的項目不是輕易就能拿到的,樓英瑞認(rèn)為,地方政府想讓央企去做的大多是“沒搞頭”的公租房和廉租房項目。

  在今年的1000萬套保障房計劃中,常規(guī)意義上的保障房——經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房共占比60%,總計約600萬套;其中,租賃型保障房又占到60%以上。各省市認(rèn)領(lǐng)的保障房任務(wù),其中的分項指標(biāo)也大體遵循這個比例。

  “今年大量增加了公租房的數(shù)量,這部分保障房的最大問題是政策不完善、盈利模式不清晰?!蹦逞肫蟮禺a(chǎn)公司負(fù)責(zé)人表示,一般而言,政府沒有財力進(jìn)行大量回購,同時企業(yè)缺乏退出機(jī)制,回報周期過長,“每年的租金收益微乎其微,甚至連同期的存款利息都不到”。所以,大多數(shù)企業(yè)仍然不愿參與公租房建設(shè)。