當(dāng)萬(wàn)科等房地產(chǎn)企業(yè)提出轉(zhuǎn)型城市運(yùn)營(yíng)商時(shí)，還不太有人清楚城市運(yùn)營(yíng)商究竟是干什么的。
　　
　　十八屆三中全會(huì)審議通過 《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》（以下簡(jiǎn)稱《決定》）后，城市運(yùn)營(yíng)商的角色定位、盈利前景，以及與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)之間的關(guān)系漸漸清晰。對(duì)開發(fā)商來說，轉(zhuǎn)型城市運(yùn)營(yíng)商眼下最現(xiàn)實(shí)的意義是，可以通過參與城市基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)，參與城市的一級(jí)土地開發(fā)，甚至可以參與到土地定價(jià)，這對(duì)并不掌握土地資源的房企來說具有極為重要的戰(zhàn)略意義。
　　
　　城市運(yùn)營(yíng)商迎機(jī)遇
　　
　　城市運(yùn)營(yíng)商通常分為基礎(chǔ)設(shè)施型、居住建設(shè)型和資源整合型等類型。
　　
　　《決定》提出“允許社會(huì)資本通過特許經(jīng)營(yíng)等方式參與城市基礎(chǔ)設(shè)施投資和運(yùn)營(yíng)，研究建立城市基礎(chǔ)設(shè)施、住宅政策性金融機(jī)構(gòu)。”涉及的正是基礎(chǔ)設(shè)施型的城市運(yùn)營(yíng)商。
　　
　　事實(shí)上，此前北京、昆明和杭州都提出過社會(huì)資本參與城市基礎(chǔ)設(shè)施的方案，其中與地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的就是土地一級(jí)開發(fā)領(lǐng)域。在這一領(lǐng)域，社會(huì)資金可以參與一定區(qū)域內(nèi)的征地、拆遷、安置，實(shí)施道路、供水、供電、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)工作，使該區(qū)域內(nèi)土地具備供應(yīng)條件。
　　
　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，開發(fā)商目前參與土地一級(jí)整理的并不少，其中不少是上市公司。
　　
　　記者進(jìn)一步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，此前宣布退出房地產(chǎn)開發(fā)，轉(zhuǎn)為土地一級(jí)整理的萬(wàn)方發(fā)展，就是一家控股股東為非國(guó)有法人的民營(yíng)地產(chǎn)上市公司。
　　
　　如果未來國(guó)家允許社會(huì)資本更大范圍參與城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，那么目前的二級(jí)市場(chǎng)開發(fā)商向土地一級(jí)開發(fā)領(lǐng)域延伸的可能性將進(jìn)一步增大。
　　
　　利潤(rùn)前景不容樂觀
　　
　　“雖然政策可能會(huì)出臺(tái)，但現(xiàn)狀很難改變?！鳖Ｐ胖鲁晒芾碜稍児径驴偨?jīng)理薛迥文所指的現(xiàn)狀，是政府允許民營(yíng)資本參與城市基礎(chǔ)建設(shè)的范圍。他認(rèn)為，上市房企或者民營(yíng)地產(chǎn)開發(fā)商的機(jī)會(huì)，將主要集中在二、三線城市的土地整理領(lǐng)域。
　　
　　不過，這一領(lǐng)域的前景顯然并不容樂觀。萬(wàn)方發(fā)展2011年年報(bào)曾披露，其一級(jí)土地整理板塊的毛利率只有12.41％，而房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利則可高達(dá)58.98％。根據(jù)萬(wàn)方發(fā)展對(duì)并購(gòu)資產(chǎn)組合的盈利預(yù)測(cè)，2014年上述從事土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)的毛利率仍然不會(huì)超過18％，而這一水平已比同行高出很多。第一太平戴維斯北京研究及顧問咨詢部董事王瓊告訴記者，類似北京等城市土地一級(jí)整理的利潤(rùn)率甚至只有8％~10％。
　　
　　事實(shí)上，從事土地一級(jí)整理，不僅利潤(rùn)偏低，整理周期的不可確定性，也會(huì)在一定程度上影響到公司的利潤(rùn)率和融資能力。此外，土地一級(jí)開發(fā)，還存在征地及動(dòng)遷安置風(fēng)險(xiǎn)、資金回收、融資以及收益收窄等方面的風(fēng)險(xiǎn)。
　　
　　王瓊說，由于土地一級(jí)開發(fā)沒有土地可以拿來作抵押，因此開發(fā)商融資時(shí)，往往需要將自己旗下的其他項(xiàng)目作為抵押物，換取銀行、信托等機(jī)構(gòu)借款。
　　
　　戰(zhàn)略價(jià)值超過商業(yè)價(jià)值
　　
　　不過，盈利前景差并沒有嚇退房地產(chǎn)商。最近幾年間，不斷有上市房企披露與地方政府簽定土地一級(jí)整理協(xié)議或備忘錄，計(jì)劃參與到當(dāng)?shù)氐耐恋匾患?jí)整理。
　　
　　為什么一級(jí)土地開發(fā)利潤(rùn)低、資金回收周期長(zhǎng)、融資難度大，卻仍然能夠吸引開發(fā)商積極參與？薛迥文告訴記者，房企主要是看中土地一級(jí)整理所帶來的一二級(jí)聯(lián)動(dòng)機(jī)會(huì)，即通過協(xié)議出讓或者土地拍賣等方式，將完成一級(jí)整理的土地，再出售給公司，由此而獲得較高的房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)。
　　
　　他說，一般情況下，參與土地一級(jí)整理的開發(fā)商會(huì)與地方政府約定諸多的土地出讓條件，以確保最后掛牌的土地，由己方競(jìng)得。萬(wàn)一因?yàn)楦?jìng)拍激烈而無(wú)法競(jìng)得土地，也會(huì)因?yàn)槭孪纫鸭s定了出讓的保底數(shù)和抽成收益，而使公司的利潤(rùn)得到保障。顯然，房企積極參與土地一級(jí)開發(fā)的初衷還是為了低價(jià)拿地。
　　
　　《決定》提出“縮小征地范圍，規(guī)范征地程序”、“從嚴(yán)合理供給城市建設(shè)用地，提高城市土地利用率?！敝蟹啃叛芯靠偙O(jiān)薛建雄說，這在一定程度上意味著城市需要更多通過舊改來增加供應(yīng)。未來，開發(fā)商直接通過參與土地一級(jí)開發(fā)獲取土地的現(xiàn)象會(huì)更為普遍。